Vor Kurzem wurde der Beschluss zur Trennung des Bebauungsplans RA 14-2 für den historischen Dorfkern von der Gemeindevertretung gefasst. Dies führt dazu, dass die Frage bezüglich des Erweiterungsbaus des Seehotels zwar etwas auf die Zukunft verschoben wird, jedoch keineswegs an Bedeutung verliert. Aus unserer Perspektive ist es nun an der Zeit, dass die Gemeindevertretung darüber berät, welche Mehrheitsmeinung sie in Bezug auf dieses Projekt vertritt. Im Mittelpunkt dieser Diskussion sollte die Frage stehen: „Welchen Nutzen bringt die Erweiterung des Seehotels für Rangsdorf?“ Nicht zuletzt haben die Bürgerinnen und Bürger erst kürzlich durch ihre Unterschrift unter einer Petition klargemacht, dass sie keine weitere Versiegelung der Flächen wünschen. Als Fraktion haben wir uns ausführlich mit diesem Thema auseinandergesetzt und möchten unsere Überlegungen als Ausgangspunkt für die folgenden Beratungen präsentieren. Wir fordern eine Beratung in der Gemeindevertretung und Positionierung, wie dieser Aspekt im zukünftigen Bebauungsplan behandelt werden sollte.

Stellungnahme DIE RANGSDORFER – Bürger für Rangsdorf e.V.

zum Konzept Seehotel Rangsdorf bzw. Erweiterungsbau

Inhalt

1.    Ausgangslage

2.    Einwände

3.    Zielsetzung/Konzeptionierung des Hotels und deren Nachteile

4.    Zielsetzung DIE RANGSDORFER und die Vorteile:

5.    Vergleich Tagungshotel in Rangsdorf vs. Wellness- bzw. Resort-Hotel:

6.    Welchen Vorteil hat die Gemeinde Rangsdorf bei Zustimmung der Erweiterung?

7.    Fazit der Analyse der Vor- und Nachteile

1.     Ausgangslage:

Das Seehotel in Rangsdorf befindet sich in einer idyllischen Sackgassenlage am Rangsdorfer See und verfügt über 71 Zimmer sowie eine großzügige Saunalandschaft.

Die Hotelleitung plant aufgrund des vorhandenen Tagungsbereiches eine Umwandlung in ein Tagungshotel mit einer baulichen Erweiterung und die Verdoppelung der Bettenanzahl.

2.     Einwände:

Die Mitglieder der Bürgerinitiative „Die Rangsdorfer e.V.“, sehen diese Pläne kritisch, da die Lage ungeeignet für ein Tagungshotel sei und zusätzliche Verkehr im Innenbereich Rangsdorfs zu befürchten ist. Die Hotelleitung agiert bisher wenig transparent und zeigt offenkundig kaum Gesprächsbereitschaft.

Zudem hat der Hotelbetreiber trotz der Absicht einer Erweiterung in exponierter Gemeindelage bisher wenig unternommen um auch die lokale Rangsdorfer Bevölkerung einzubinden. Das hauseigene Restaurant, das sich direkt am See befindet, ist häufig geschlossen und erhebt weit übertriebene Gebühren für Zusammenkünfte bei denen nur Getränke konsumiert werden. Die Rangsdorfer Bevölkerung ist hier ausgeschlossen! Die großzügige Außenterrasse wird nur teilweise genutzt, obwohl es einen klaren Bedarf für eine solche Einrichtung in der Bevölkerung insbesondere in den wärmeren Jahreszeiten gäbe. Auch die Bar des Hotels bleibt ungenutzt, obwohl sie sowohl für Hotelgäste als auch für die Rangsdorfer Bevölkerung eine Bereicherung darstellen könnte. Nicht zuletzt wurden der allgemeinzugängliche Saunabereich und die Bowlingbahn geschlossen.

3.     Zielsetzung/Konzeptionierung des Hotels und deren Nachteile:

Aufgrund des vorhandenen Tagungsbereichs strebt der Besitzer die Umwandlung in ein Tagungshotel an. Dafür soll die Anzahl der Betten verdoppelt-, entsprechend das Bauvolumen des Hotels deutlich ausgeweitet, werden.

Die Zielsetzung: „Eine Hotelerweiterung zum Tagungshotel bedeutet:

• Fehlanpassung an die Umgebung: Die geplante Erweiterung als Tagungshotel passt nicht zur ruhigen und abgelegenen Lage am Rangsdorfer See. Tagungshotels ziehen in der Regel Geschäftsreisende an, die eine gute Verkehrsanbindung bevorzugen, was zu einem unerwünschten Anstieg des Verkehrs führen kann. Sie wechseln häufig die Bettenbelegung pro Woche (i.d.R. alle zwei Tage), was im Vergleich zu anderen Hotelkonzepten die höchste Bettenwechselfrequenz darstellt und somit im konkreten Fall des Seehotels zu einem deutlichen Anstieg des Autoverkehrs im gesamten Ortsbereich führen würde.
• Verkehrszunahme: Zunahme des Autoverkehrs im Ortbereich, vor allem auf der Seebadallee. Des Weiteren ist mit einer höheren Lärmbelastung in diesen Bereichen zu rechnen.
• Fehlanpassung/Konkurrenzsituation: Das Seehotel würde in eine für das Hotel unattraktive Konkurrenzsituation mit dem deutlich größeren Van der Falk Hotel gehen. Dieses ist viel größer und verfügt über deutlich bessere Faktoren, was das Seehotel in Rangsdorf somit unattraktiv macht.
• Geringe lokale Integration: Das Hotel hat bisher wenig dafür getan, sich in die Rangsdorfer Gemeinschaft zu integrieren. Die fehlende Nutzung der Außenterrasse und der Bar für die Einheimischen zeigt nur einige Versäumnisse, an den Annehmlichkeiten des Hotels teilhaben zu können. Auch Umsatzmöglichkeiten werden dadurch von der Hotelleitung nicht erschlossen.
• Hohe Preise für Einheimische: Das Restaurant ist weder zuverlässig geöffnet, noch interessiert an Stammkundschaft aus dem Ort, sie schließen damit viele Einheimische aus. Auch hier werden Umsatzmöglichkeiten durch die Hotelleitung nicht erschlossen.
• Geringes Angebot: Sowohl für Hotelgäste als auch für Einheimische werden keinerlei Freizeitaktivitäten seitens des Hotels angeboten, obwohl hierzu bereits Einrichtungen im Hotelkomplex bestehen wie ein Biergarten, Tretbootverleih (dieser wurde damals am vorhandenen Steg angeboten) und die Hoteleigene Bowlingbahn.
• Versagte Nutzung der Halle: In Rangsdorf herrscht ein Mangel an Hallenkapazitäten. Das Seehotel besitzt eine große Halle die fast das gesamte Jahr gänzlich leersteht.

4.     Zielsetzung DIE RANGSDORFER und die Vorteile:

Wir sehen die Notwendigkeit einer Umstellung des Konzepts des Seehotels in Rangsdorf, um die Bedürfnisse der Gemeinschaft besser zu berücksichtigen und die Nachteile der geplanten Erweiterung zu vermeiden.

Unsere Zielsetzung ist:

• Umbau zu einem Wellness- oder Resort-Hotel: Anstatt das Hotel als Tagungshotel zu erweitern, schlagen wir vor, es in ein Wellness- oder Resort-Hotel umzubauen. Dies würde der entspannten Lage am Rangsdorfer See passend, eine erholsame Umgebung für Gäste bieten. In einem Wellness- und Resort-Hotel wäre die Bettenwechselfrequenz deutlich geringer (Häufig einmal wöchentlich, i.d.R. am Wochenende)
• Lokale Integration: Wir schlagen vor, dass das Hotel seine Einrichtungen, einschließlich des Restaurants, der Terrasse und der Bar, verstärkt für die Rangsdorfer Bevölkerung öffnet (ebenfalls Biergarten, Tretboote, Bowlingbahn). Dies würde dazu beitragen, eine bessere Bindung zur Gemeinschaft herzustellen und zu einem beliebten Treffpunkt für Einheimische mit regelmäßigen Einnahmen zu avancieren. (regelmäßige Einnahmen durch Stammkundschaft)
• Preisgestaltung und Zugänglichkeit: Wir empfehlen eine faire Preisgestaltung für die Nutzung der Einrichtungen des Hotels, um sie für alle erschwinglich zu machen und die Auslastung der überteuerten aber leerstehenden Räumlichkeiten deutlich zu erhöhen. Dies würde auch dazu beitragen, die Akzeptanz und Beliebtheit des Hotels unter den Einheimischen zu steigern. (u.a. könnten beispielsweise Vereine regelmäßig diese Option nutzen und das Hotel durch Getränke und Speisenverkauf Einnahmen erzielen)
• Vermeidung von Verkehrszunahme: Indem wir die Erweiterung des Hotels in ein Wellness- oder Resort-Hotel umwandeln, können wir die Befürchtungen hinsichtlich zusätzlichen Verkehrs in der Sackgasse entkräften. Ein Tagungshotel hat i.d.R. zweitägigen Bettenwechsel und erzeugt in unserem Sackgassenort deutlich mehr Verkehr, vor allem innerhalb der Woche. Ein Resort-Hotel hat i.d.R. eine geringere wöchentliche Bettenwechselfrequenz und dadurch weniger Verkehr im Ort, der sich i.d.R. auf die An-und Abreise am Wochenende beschränkt.
• Vermeidung von noch mehr Flächenversiegelung: Durch Änderung des Konzeptes, ist keine Hotelerweiterung auf der Freifläche/Liegefläche notwendig. Die würde das Grün an der Strandpromenade erhalten und nicht für weitere Versiegelung an der idyllischen Strandpromenade führen.
• Vermeidung der Sperrung der Uferpromenade: Wird die angrenzende Liegewiese bebaut, wird auch der derzeitige Spazierweg zum Wasser versperrt. Das nimmt den Einheimischen weitere Naherholungswerte am See. Auch daher sollte die Gemeinde alle notwendigen Schritte einleiten die Sperrung und weitere Versiegelung zu verhindern!

5.     Vergleich Tagungshotel in Rangsdorf vs. Wellness- bzw. Resort-Hotel:

Die finanzielle Situation eines Tagungshotels mit 140 Zimmern im Vergleich zu einem Hotel mit 71 Zimmern, welches sein Restaurant erweitert, eine Bar betreibt und Tagungsräume vermietet oder umnutzt, kann von verschiedenen Faktoren abhängen. Hier sind einige Überlegungen der Bürgerinitiative „Die Rangsdorfer“ zu diesem Thema:

Tagungshotel mit 140 Zimmern:

Vorteile aus Sicht des Hotels:

• Größeres Gästeaufkommen: Mit mehr Zimmern könnte das Tagungshotel eine größere Anzahl von Gästen aufnehmen, insbesondere während großer Konferenzen und Veranstaltungen. Dies könnte zu höheren Einnahmen führen.
• Tagungseinnahmen: Das Hotel könnte Einnahmen aus der Vermietung seiner Tagungsräume erzielen, was eine zusätzliche Einnahmequelle darstellen kann.
• Skaleneffekte: In größeren Hotels können Skaleneffekte auftreten, was bedeutet, dass einige Betriebskosten pro Zimmer gesenkt werden können, was die Rentabilität verbessern könnte.

Nachteile aus Sicht des Hotels:

• Höhere Betriebskosten: Größere Hotels haben oft höhere Betriebskosten, einschließlich Personal- und Energiekosten. Dies kann den Gewinn schmälern.
• Mehr Wettbewerb: In einem größeren Hotelmarkt gibt es oft mehr Wettbewerb, was den Preisdruck erhöhen kann. Gerade das Hotel Van der Falk ist aufgrund seiner Lage unmittelbar neben der Autobahn deutlich besser als Tagungshotel geeignet und bereits etabliert und damit eine sehr starke Konkurrenz, was den Erfolg eines weiteren Tagungshotels in unmittelbarer Nähe deutlich verringert/schmälert.
• Diversifizierung der Einnahmequellen: konzentriert sich ein Hotel ausschließlich auf die Vermietung im Tagungsbereich, bleiben bei Misserfolg des Tagungsbereiches auch Buchungen der Betten aus.

Hotel mit 71 Zimmern, erweitertem Restaurant, Bar und Tagungsräumen:

Vorteile aus Sicht des Hotels:

• Lokale Gemeinschaftsbindung: Durch die Öffnung des Restaurants und der Bar für Gäste außerhalb der Hotelgäste kann das Hotel eine stärkere Bindung zur lokalen Gemeinschaft aufbauen und wiederkehrende Einnahmen aus lokalem Geschäft (Stammkundschaft) erzielen.
• Vielseitige Einnahmequellen: Neben den Zimmerpreisen generiert das Hotel kontinuierliche Einnahmen aus dem Restaurantbetrieb, der Bar und der regelmäßigen Vermietung der Tagungsräume. Auch sollte der Betrieb und die Vermietung von Wassersportangeboten (wie Kanu, Tretboot, etc.) überlegt werden. (Vermietung kann durch Rezeptionspersonal mit abgedeckt werden. Diese Diversifizierung der Einnahmequellen würde das Risiko reduzieren und die finanzielle Stabilität des Hotels stärken.
• Effiziente Ressourcennutzung: Das Hotel hat geschickt bestehende Einrichtungen, wie das erweiterte Restaurant, die Bar und die Tagungsräume, genutzt, um zusätzliche Einnahmen zu generieren, ohne die Notwendigkeit teurer Neubauten.

Nachteile aus Sicht des Hotels:

• Begrenzte Zimmeranzahl: Das Hotel hat eine begrenzte Anzahl von Zimmern, was die potenziellen Einnahmen aus Zimmerbuchungen begrenzt, insbesondere während großer Veranstaltungen.
• Zusätzliche Investitionen: Die Erweiterung und der Betrieb von Restaurant, Bar und Tagungsräumen erfordern zusätzliche Investitionen in Personal und Infrastruktur.

6.     Welchen Vorteil hat die Gemeinde Rangsdorf bei Zustimmung der Erweiterung?

Die Bürgerinitiative „DIE RANGSDORFER“ konnten keine Vorteile finden, die dafürsprechen, dieser unschönen, flächenfressenden Erweiterung zuzustimmen.

Welche Vorteile hat die Gemeinde mit ihren Einwohnern von der Erweiterung, dies sollte vollumfänglich von der Gemeindevertretung beraten werden.

7.     Fazit der Analyse der Vor- und Nachteile:

Aus unserer Sicht hat die Hotelleitung bei Zielstellung des Konzeptes nicht genau abgewogen ob der Standort hierfür geeignet ist. Die Zielsetzung zeigt nur erneut die bisherige mangelhafte Auseinandersetzung des Seehotels mit einem wirklich funktionierenden Konzept am Rangsdorfer Standort.

Zusammenfassend lässt sich feststellen, dass eine Neuausrichtung des Seehotels in Rangsdorf zu einem Wellness- oder Resort-Hotel und die verstärkte Integration in die lokale Gemeinschaft zahlreiche Vorteile für die Einheimischen und das Hotel selbst bieten würde. Dies würde die Hotelanlage zu einem beliebten Ort machen, der von der Gemeinschaft geschätzt wird und die Lebensqualität in der Region insgesamt verbessert, ohne die Nachteile einer unpassenden Erweiterung und Verkehrsbelastung mit sich zu bringen. Gleichzeitig könnte das Hotel durch die Öffnung in die Einwohnerschaft durch Freizeitangebote und Restauration ihre Einnahmen erhöhen.

Fotomontage vom See auf die Anlage und Liegewiese zur Optischen Untermalung (Simulation des Erweiterungsbaus) Quelle: Foto: C. Gali / Fotomontage: F.Techel

Insofern beantragt die Fraktion die Rangsdorfer die Beratung zur Positionierung der GVS zum Umbau des Seehotels in ein Tagungshotel in den Ausschüssen.